新築アパート経営を検討中!なんと徒歩1分にセブンが進出⁉利回りは?

地元の小学校近くに気になる土地200坪を発見!

松田 土地

約20年ぶり、今年7月に地元に戻ってきました。
不動産投資家目線からすると、学校近くにも、国道沿いにも田舎にはまだまだ安い空き地が転がっているのが目につきます!

アパート物件検索時に通りながら見つけた約200坪の空き地。ここいいなーと思っていたら、ちょうど「うちなーらいふ」にも掲載されてました。

物件のポテンシャルは

宜野座村松田

1 高速ICから約1.2Kmで車で2分
2 公立保育園まで50m(徒歩で30秒)   
3 バス停まで50m (徒歩で30秒)
4 坪単価は10万円(約200坪なので2000万円)  
5 指値の坪単価9万円も所有者OK!
6 間口は道路に対して約20mで、アパート兼駐車場にも最適
7 小学校まで200m(徒歩1分)

なんと、物件を検討中に、徒歩30秒の土地にあの大手コンビニ「セブンイレブン」が!

引っ越すのを決めて、この土地を見つけたのは2020年6月。引っ越し完了が7月。
マンションを売却して次の不動産を検討しながら、1番に狙っていたこの土地。

なぜか情報通の親父から「ここにセブンがくるみたいよ」  俺「?ウルトラ?…。」

は冗談ですが、主語がいつもない親父からは全く会話が通じませんでした。後々本当か?と思っていた矢先に11月出店の横断幕が!こんな田舎に!またしてもやられた!

コンビニ店長にはなりたくありませんが、オーナーとして土地と建物だけを貸すビジネスには興味がありました。
あのコンビニキングのセブンイレブンが来るとなると、なおさらこの土地の市場価値があがります。なんせコンビニまで徒歩30秒!

ハルサー
コンビニは便利ですが、昔からおばーが営んでいる「マチヤグヮー(まちやぐゎー)」は大打撃かもです(/_;)
これも時代の流れですね。ちなみに
マチヤグヮー(まちやぐゎー)は、「小売店・売店」の意味です。

新築アパート建築時のリアルな利回りは6%? 8%?
軍用地 比較

土地を売却している不動産仲介業者へ連絡し、アパート建築時の頭金と利回りを相談しました。
簡単に説明すると、

利回り計算表

 

9部屋3LDKで60000円と設定し、月額家賃収入540000円。年間で648万円
建物はRCで約8000万なので、表面利回りは648万÷8000万×100で 8.1%!
ハルサー
なかなかいいじゃない(^^♪と思っている方は要注意!
ここの土地代に約2000万円かかるのでプラス2000万で1億円で計算しないとダメなんです!
年間家賃収入648万÷1億円×100だと、6.4%!
ハルサー
これでも他の投資信託とか軍用地よりかは利回り高くてイイじゃん!(^^♪
と思った方は、さらに要注意!むしろペナルティです‼

現金一括払いの方は別ですが、1億を融資でお願いするとなると、平均の不動産投資用金利は『2%』の金利です。
実際に鹿児島銀行や沖縄銀行に聞きましたが、僕の属性だと1.9でした。
もちろん住宅兼アパートにすると、若干金利交渉も可能ですが、

利回り6.4%から金利の1.9%を引くと4.5%。それから、固定資産税・修繕積立金、消防設備管理費用・管理費用・融資利息分を支払うと、さらに手残りは激減し、実質利回りはおそらく3%前後です‼
ハルサー
頭金を1000万円いれたら大丈夫でしょ⁈
では頭金を入れて計算してみましょう(^^♪
実質利回り計算表
頭金を1000万円準備したとして残り9000万を融資を使うと、35年間1.9%で毎月払いが29.3万円です。
総返済額はなんと、1億2300万円‼
リアルに月額で表示しますと、540,000円の収入があって、290,000円のローン支払で残りが25万円。
ハルサー
25万もあれば問題なさげですが、一応支出も計算しましょうか。
①管理費、維持費、清掃費  平均値で家賃収入の 8%で43,200円
②修繕費 平均値で家賃収入の 7%で37,800円
③固定資産税 おおよそ物件価格の70%が固定資産評価額と言われ、平均するとその1%が毎年の税金です。特例措置もありますが、単純計算で7000万の1%で年間70万円1か月あたりだと 58,000円
④広告費
⑤税理士委託費用
⑥エレベーターがある場合は管理費、メンテ代金
⑦設備費用積立代金(エアコン、乾燥機等)
④~⑦は含めないで計算しても①~③の経費で139,000円‼
25万から①~③の合計約14万を引くと、手残り110,000円になるのです( ;∀;)

毎月11万ために…。しかも満室の場合の話なので、1件退去すると…。もう考えたら怖いですよね。

全部返した35年後には新築でもなく、老朽化した負動産になっているのです。あー怖い怖い。不動産経営をしていると羨ましくおもわれがちですが、これくらいの利回りだと、本当に不安から逃れられません。

沖縄と本土の投資利回り相場

外人住宅 不動産投資もちろんアパートのシミュレーションは1社だけでなく、他社でも米賃使用の物件や、木造アパートの話も聞きました。

木造の方が建物費用も抑えきれますし、米賃の方がさらに高利回りも狙えます。ちなみに上記写真のような1棟住宅だと、月額50万円以上の家賃収入も狙えます!

沖縄と本土では、昔から台風の影響で木造の住宅はやはり少なく、中古で利回り20%等の物件は中々ありません。そのかわり、エリアは限られますが、軍属や兵隊に貸す米賃不動産は検討してみるのもありですね(^^♪

土地持ちならまずは不動産市場の調査を

マンションが売れたら、この土地への住宅兼アパートも検討していましたが、やはりシミュレーションや将来性を考えても、微妙な選択。
土地が親の不動産だったり、指値で半額で買えたり、融資が1%で通ったり、たらればの話をするときりがありませんが、だれかに購入されたのはやはり縁がなかったという事で、潔く諦めがつきました(^^♪

ハルサー
不動産は縁とタイミング。そして資金力ですね‼

なので、眠っている土地、親の土地を相続できる方はかなり羨ましいです。僕は全然裕福な家庭でもなく、貰える物もないので、頑張ってコツコツブログを書いているのです。

少しでも有益、リアルな情報発信ができるように頑張りますね。