地元の小学校近くに気になる土地200坪を発見！
約20年ぶり、今年7月に地元に戻ってきました。
不動産投資家目線からすると、学校近くにも、国道沿いにも田舎にはまだまだ安い空き地が転がっているのが目につきます！
アパート物件検索時に通りながら見つけた約200坪の空き地。ここいいなーと思っていたら、ちょうど「うちなーらいふ」にも掲載されてました。
物件のポテンシャルは
なんと、物件を検討中に、徒歩30秒の土地にあの大手コンビニ「セブンイレブン」が！
引っ越すのを決めて、この土地を見つけたのは2020年6月。引っ越し完了が7月。
マンションを売却して次の不動産を検討しながら、1番に狙っていたこの土地。
なぜか情報通の親父から「ここにセブンがくるみたいよ」 俺「？ウルトラ？…。」
は冗談ですが、主語がいつもない親父からは全く会話が通じませんでした。後々本当か？と思っていた矢先に11月出店の横断幕が！こんな田舎に！またしてもやられた！
コンビニ店長にはなりたくありませんが、オーナーとして土地と建物だけを貸すビジネスには興味がありました。
あのコンビニキングのセブンイレブンが来るとなると、なおさらこの土地の市場価値があがります。なんせコンビニまで徒歩30秒！
これも時代の流れですね。ちなみにマチヤグヮー（まちやぐゎー）は、「小売店・売店」の意味です。
新築アパート建築時のリアルな利回りは6％？ 8%?
土地を売却している不動産仲介業者へ連絡し、アパート建築時の頭金と利回りを相談しました。
簡単に説明すると、
建物はRCで約8000万なので、表面利回りは648万÷8000万×100で 8.1%！
ここの土地代に約2000万円かかるのでプラス2000万で1億円で計算しないとダメなんです！
と思った方は、さらに要注意！むしろペナルティです‼
現金一括払いの方は別ですが、1億を融資でお願いするとなると、平均の不動産投資用金利は『2％』の金利です。
実際に鹿児島銀行や沖縄銀行に聞きましたが、僕の属性だと1.9でした。
もちろん住宅兼アパートにすると、若干金利交渉も可能ですが、
では頭金を入れて計算してみましょう(^^♪
総返済額はなんと、1億2300万円‼
毎月11万ために…。しかも満室の場合の話なので、1件退去すると…。もう考えたら怖いですよね。
全部返した35年後には新築でもなく、老朽化した負動産になっているのです。あー怖い怖い。不動産経営をしていると羨ましくおもわれがちですが、これくらいの利回りだと、本当に不安から逃れられません。
沖縄と本土の投資利回り相場
もちろんアパートのシミュレーションは1社だけでなく、他社でも米賃使用の物件や、木造アパートの話も聞きました。
木造の方が建物費用も抑えきれますし、米賃の方がさらに高利回りも狙えます。ちなみに上記写真のような1棟住宅だと、月額50万円以上の家賃収入も狙えます！
沖縄と本土では、昔から台風の影響で木造の住宅はやはり少なく、中古で利回り20％等の物件は中々ありません。そのかわり、エリアは限られますが、軍属や兵隊に貸す米賃不動産は検討してみるのもありですね(^^♪
土地持ちならまずは不動産市場の調査を
マンションが売れたら、この土地への住宅兼アパートも検討していましたが、やはりシミュレーションや将来性を考えても、微妙な選択。
土地が親の不動産だったり、指値で半額で買えたり、融資が1％で通ったり、たらればの話をするときりがありませんが、だれかに購入されたのはやはり縁がなかったという事で、潔く諦めがつきました(^^♪
なので、眠っている土地、親の土地を相続できる方はかなり羨ましいです。僕は全然裕福な家庭でもなく、貰える物もないので、頑張ってコツコツブログを書いているのです。
少しでも有益、リアルな情報発信ができるように頑張りますね。